سم پاشان بازار مسکن چه کسانی هستند؟

سم پاشان بازار مسکن چه کسانی هستند؟

از نظر کارشناسان مسکن ، آذرماه می توانست ماه شروع کاهش قیمت مسکن باشد و حتی  استمرار آن در ماه های آتی  نیز دیده شود، اما با مشاهدات در زیر پوسته بازار می توان فهمید که سمپاشی هایی علیه کاهش قیمت مسکن در حال انجام شدن است و مخالفت هایی در مقابله با کاهش قیمت وجود دارد. بر اساس مشاهده آمار های رسمی می توانیم بفهمیم قیمت ها در بازار مسکن سیر نزولی پیدا کرده است.

از نیمه آبان ماه شاهد علایم خفیف دوره عصر پساجهش بوده ایم و در ماه آذر برای دومین بار معاملات و فعالیت های بازار مسکن نشان دهنده این است که ما به طور واقعی وارد این عصرپساجهش شده ایم و بازار معاملات فاز جهش را رد کرده و پشت سر گذاشته است. مشخصه اصلی این دوره خروج یا افت شدید تقاضای سرمایه ای است و دومین مشخصه کاهش تورم مسکن است و این 2 المان اصلی دوره پساجهش بازار مسکن به حساب می آید.

آبان ماه زمان سقوط تورم 8 درصدی تا 11 درصدی بازار مسکن بوده است و تورم به 1 درصد رسیده است و در آذرماه شاخصه تورم منفی شد و در ماه دوم عصرپساجهش قیمت مسکن بود که کاهش پیدا کرد و از کانال 27 میایون تومان در هر مترمربع به 26 میلیون تومان کاهش پیدا کرد. به دلیل اینکه تغییرات در فاز پساجهش در کوتاه مدت هم قابل رویت و مشخص است ، تحقیقات میدانی از بنگاه داران مسکن انجام شده است که نتیجه بعمل آمده از آن اینچنین بود که هیچ انگیزه  و هیجانی مانند ماه های گذشته در سرمایه گذاری و خرید و فروش مسکن وجود ندارد  و علت آن این است که فعالان بازار مسکن می دانند که فرآیند کاهش مسکن در ابتدای کار خود است و بر اساس تجربیات سال های گذشته ممکن است چندین ماه ادامه پیدا کند .

حال می خواهیم ببینیم حد و اندازه مشخصی برای تخلیه تورم مسکن پیش بینی شده است یا خیر ؟

نسبت به میانه پاییز تورم بازار مسکن 1.1 درصد کاهش پیدا کرده است. کارشناسان بر این اعتقاد هستند که قیمت بازار مسکن باید کاهش پیدا کند ، اما این کاهش تا کجا و چقدر ؟  با 2 پارامتر می توانیم پاسخ بدیم که اگر روند کاهشی بازار مسکن ادامه پیدا کند این کاهش تا کجا می تواند پیش برود ؟! پارامتر اولی نسبت قیمت مسکن به اجاره می باشد همان نسبت p به r  که در ماه های گذشته نتیجه این نسبت نشان می داد که یک ابر حباب نسبت به بازار مسکن شکل گرفته است و این نسبت باید به دامنه و عدد متعارف خودش یعنی بین 15 تا 24 برگردد ، که البته 15 برای پایان تخلیه کامل حباب مسکن است یعنی برای حدود یک تا یک سال و نیم آینده . این نسبت در اوایل سال جاری حدود 31.5 بوده است و الان به خاطر کاهش قیمت مسکن به حدود 30 رسیده است. اگر اجاره بها تغییر پیدا نکند و شبیه ماه های گذشته باشد ، قیمت مسکن باید به 21 تا 22 میلیون در هر متر مربع برگردد.

پارامتر دوم ما مبحث رشد نقدینگی می باشد. طبق مشاهدات می دانیم که قیمت رشد مسکن از قیمت رشد نقدینگی خیلی بیشتر فراتر رفته است و اگر با نقدینگی مقایسه کنیم قیمت مسکن می تواند تا 21 و 22 و یا حتی تا 20 میلیون تومان در مترمربع برسد. در ماه اخیر ما شاهد کاهش رشد نرخ نقدینگی هم بوده ایم و هرچقدر سرعت این کاهش کمتر شود، سطح قیمت مسکن هم باید پایین تر بیایید.  

بیایید بررسی کنیم که چرا عده ای در مقابل این کاهش قیمت ها مقاومت می کنند و مخالف آن هستند؟

سمپاشی مقابل کاهش قیمت مسکن وجود دارد. در هر بازری تورم و افزایش قیمت و بهم ریختگی و التهاب ذی نفع هایی دارد و بازار مسکن هم از این قاعده مستثنا نیست. ذی نفعان تورم 2 سال گذشته مسکن در حال حاضر در برابر کاهش قیمت مقاومت می کنند و متاسفانه این ذی نفعان دستان قوی و قدرتمندی هم در کار دارند و ضعیف ترین قشر در این بازار خانه اولی ها هستند .

در مبحث سمپاشان 2 مورد شناسایی شده است. یکی از آن ها این است که وقتی با آن ها دراین باره صحبت می کنیم و عنوان می کنیم که قیمت مسکن رو به کاهش است ، می گویند که نه اینچنین نیست ، بلکه در قبل پای میز معامله فروشنده قیمت رو بالا میبرده ولی الان این کار را نمی کند و یا اینکه تخفیف پای معامله می دهند، درصورتی که معنای همه این ها همان کاهش قیمت مسکن است اما آن ها نمی خواهند بپذیرند. آن ها سعی دارند با چنین الفاظ و وصف هایی نشان بدهند که بازار مسکن دچار رکود و کاهش نشده است و قیمت ها روند نزولی پیدا نکرده است.

دومین موردی که سمپاشان عنوان می کنند این است که ما داریم به شرایط نزدیک میشیم و قیمت مسکن مجددا افزایش می یابد، زیرا تغییرات این دوره مسکن همانند هیچ دوره دیگری در گذشته نبوده است می توانیم حدس بزنیم که شب عید متفاوتی در بازار مسکن خواهیم داشت. در دوره های قبل روند رشد قیمت مسکن به این اندازه نبوده است و بخشی از رشد قیمت به پایان سال منتقل می شده است، ولی الان قیمت مسکن خیلی بیشتراز تصورات و واقعیت دچار حباب شده است، در نتیجه زمینه هم وجود ندارد که عده ای شب عید برای تبدیل به احسنت کردن مسکنشان را بخواهند افزایش قیمت بدهند باز هم زمینه ای برای روند صعودی قیمت مسکن وجود ندارد.

می توانیم سمپاشی های را خنثی کنیم با این بررسی که طبق مشاهدات ماه آذر فهمیدیم ، خرید و فروش بازار مسکن به پایین ترین سطح خودش رسیده است و یعنی بازار کلا تعطیل شده است . خرید و فروش های کاهش پیدا کرده بود و عملا خریداری وجود نداشت که بخواهد به واسطه آن قیمت افزایش پیدا کند. خرید و فروش مسکن در ماه اخیر بشدت کاهش پیدا کرده است اما آن تعداد معدود و محدودی که همچنان مشغول فعالیت در بازار هستند چه کسانی اند ؟

2 سال پیش تقاضای مصرفی از بازار خارج شد و سال پیش تقاضا تقاضای سفته ای بود چون تغییرات قیمت مسکن خیلی کوتاه مدت بود و در یک سال اخیر تقاضای خرید مسکن تقاضای سرمایه ای بوده است و دید بلند مدت داشته است . اما در حال حاضر این گروه هم از بازار خارج شده است.  از همه گروه های به میزان خیلی خیلی کمی در بازار وجود داشته اند و مصرف کننده هم بوده اند اما وزن سنگین روی گروهی است که قصد تغییر آپارتمان و جابه جایی آپارتمان را داشته اند یعنی ملک داشته اند و فروخته اند و ملک می خواهند بخرند. مصرف کننده که بعید است تا یک سال آینده وارد بازار مسکن بشوند چون اگر پولی برای خرید مسکن داشته باشند صبر نمی کنند تا وضعیت مسکن را ببینند و خرید می کنند.

تقاضای سرمایه ای می تواند از چند ماه آینده بصورت کوتاه مدت به بازار مسکن برگردد چون دید بلند مدت دارد ، ولی گروه های دیگر بعید است که به این زودی به بازار مسکن برگردند .  

نظر فعالان بازار مسکن بدین شرح است که آنان بر این معتقدند که با کاهش زیاد مراجعه کننده مواجه شده اند. برای مثال میانگین پایتخت در حال حاضر حدود 26 تا 27 میلیون تومان است ، میانگین مناطق 17 تا 19 تهران حدود 14 تا 20 میلیون تومان است و این مناطق همیشه زیر خط میانگین قیمت در پایتخت هستند و در این مناطق فایل های فروشی حدود 5 تا 7 درصد دچار کاهش قیمت شده اند. کاهش قیمت در این مناطق بیشتر شامل آپارتمان های نوساز می شود که در واقع بساز بفروش ها هستند و افرادی که قصد تبدیل به احسنت ملک خود را دارند کاهش قیمتی نداشته اند .

چرا با وجود کاهش قیمت مسکن ، فعالات این بازار معتقدند که مراجعه کنندگانشان کاهش پیدا کرده اند ؟  

نظر فعالان بر این است که مردم انتظار کاهش بیشتری در بازار مسکن دارند و منتظر پایین آمدن بیشتری در قیمت ها هستند . و مورد دیگر آن است که قیمت ها اینقدری رشد پیدا کرده  است و درآمد مردمان این 2 منطقه افزایشی نداشته که قصد تبدیل به احسنت کردن ملک خود را بکنند . و این ها باعث شده با وجود کاهش جزئی قیمت مسکن ، مراجعه کننده ای برای خرید وجود نداشته باشد .

فعالان بازار مسکن نظر بر این دارند که کاهش قیمت مسکن ریزش قابل توجهی نخواهد داشت ، چون بر این نظرند که نهادهای ساختمانی مانند میلگرد و نهادهایی که بیشتر استفاده می شود دچار افزایش قیمت شده است و همین سبب می شود کاهش قابل توجهی در بازار مسکن وجود نداشته باشد .

فعالان بازار مسکن اعتقاد دارند در ماه های آخر سال احتمال سرمایه گذاری ، سرمایه گذاران وجود دارد اما سرمایه گذارانی که در بازار موازی مشغول فعالیت باشند، مثلا در بازار سهام بوده اند و بعد با فروش سرمایه وارد بازار مسکن شوند یا افرادی که دلار و سکه خود را تبدیل به ملک بکنند.