× کسب و کارتکنولوژی و فناوریمد و زیباییگردشگریهنر و آثار هنرىساعت و جواهرات مزایده ها و حراجى هااقتصاد حساب کاربری
۱۳۹۹,۱۰,۱۹
964

برنده و بازنده در بازار مسکن چه کسانی هستند؟

همه ما می‌‌دانیم و آگاهی داریم که جهش ناگهانی قیمت مسکن ضربات و خسارات زیادی برای افراد متعدد داشته و دارد و گاها این جهش با شکست برای عده ای همراه بوده است. قطعا در نظر هر فردی می‌آید که متقاضیان مسکن افرادی هستند که جهش قیمت تاثیر بشدت بدی بر آن ها وارد کرده است .

اما اگر با نگاه کارشناسانه و از سمت و نظر مدیران املاک و مسکن به این موضوع نگاه کنیم، می‌بینیم که اعتقاد آن ها بر این است که هر دو سمت مسکن یعنی متقاضی و سازنده در این بحران درگیر شده‌اند و مورد صدمه قرار گرفته‌اند. اما کارشناسان هم بر این معتقدند که مسکن اولی‌ها، در صدر لیست صدمه دیدگان این بازار هستند.

برای ما افراد درون جامعه این سوال پیش می‌آید که سازندگان چرا باید با این جهش قیمت دچار صدمه بشوند؟ آن‌ها که می‌توانند در این بازار سود کنند و ملک را با قیمت بالاتر از قیمت تمام شده به مشتری عرضه کنند، پس چرا کارشناسان آن‌ها را در لیست صدمه دیدگان جای می‌دهند؟

 

 

یکی از این دلایل ، افزایش بی‌رویه قیمت زمین نسبت به قیمت مسکن است. برای مثال میانگین قیمت مسکن تهران  در فصل تابستان حدود 20 تا 24 درصد نسبت به فصل قبل افزایش پیدا کرده است اما قیمت زمین بالغ بر 35 درصد افزایش قیمت داشته است .

و با این حساب همانطور که مسکن کالای اولیه مصرفی خانه اولی ها به حساب می‌ آید، زمین نیز کالای اولیه مصرفی سازندگان مسکن محسوب می‌ شود و این دلیل باعث می‌شود که سازندگان نیز در این بحران دچار صدمه بشوند.

نکته قابل توجهی که باعث بهم ریختگی صنف سازندگان و سرمایه گذاران مسکن می‌شود این است که افزایش قیمت زمین به طوری صورت گرفته که سازنده نمی‌تواند برای مسکن در حال ساختش در سال آینده در اتمام کار قیمت مشخصی را تعیین کند.

جدای از مسئله قیمت زمین مسئله مصالح ساختمانی که کالای مصرفی سازندگان و سرمایه گذاران محسوب می‌ شود هم باعث صدمه دیدن آن ها در این جهش ناگهانی می‌ شود و شکایت سرمایه گذاران از این است که قیمت مصالح ساختمانی در حال حاضر بصورت هفتگی درگیر تورم و جهش می‌ شود و بسیار ضربه سنگینی بر آن ها وارد می‌ کند.

 

 

طی نظرسنجی‌هایی که توسط کارشناسان مسکن از سازندگان انجام شده است، این نتیجه گردآوری شده که سازندگان بر این اعتقاد بوده‌اند که اگر وارد بازار خرید وفروش بشوند و در رویه خرید مسکن و نگه داری آن سرمایه گذاری کنند، قطعا موفق تر خواهند بود تا اینکه بخواهند آپارتمانی را از صفرتا صد بسازند و و ندانند کی باید بفروشند. 

سوال عجیبی که نمی‌توان پاسخ دقیق و درستی برای آن تعیین کرد این است که حال در این بازار آشفته مسکن و در این مسابقه تنگاتنگ تورم ، برنده چه کسانی هستند و چه کسانی از این بازار سود خواهند برد ؟

لفظی که کارشناسان مسکن برای این برنده انتخاب کرده‌اند سفته بازان یا بازیگر اصلی بازار معاملات مسکن است که از ابتدای سال 98 بازار را دچار آشفتگی کرده است و باعث شده خرید و فروش بشدت کاهش پیدا کند .

در سال 80 نمودار حاشیه سود ساخت مسکن بالاتر از سود سفته بازان مسکن بوده است و نشان می‌ دهد که در آن سال برای فعالان مسکن خیلی بصرفه‌تر بوده است که مسکن بسازند و بفروشند تا اینکه بخواهند مسکنی بخرند و آن را نگه دارند .

در زمان حال کسی که بخواهد وارد ساخت مسکن بشود باید با انواع چالش ها دست و پنجه نرم کند. چالش‌هایی مانند پرداخت عوارض، شراکت، کارگر ساختمانی، دست مزد و ... و بعد از حدود 2 سال تا پایان ساخت، حدود 35 درصد سود می‌کند که متاسفانه از همه بازدهی بازارهای کمترین بازدهی را دارد، ولی اگر شخصی ساختمان آماده ای را بخرد و طی همان زمان 2 سال آن را نگه دارد بالغ بر 110درصد برای او بازدهای داشته است و سود کرده، و تفاوت این فاصله زیاد بازدهی باعث می‌شود که سرمایه گذاران و سازندگان بازار مسکن هم دچار ضرر و زیان در این جهش قیمت ها بشوند و همین چالش ها و بحران ها باعث شد تا ساخت و ساز بازار مسکن طی 2 سال گذشته دچار رکود زیادی شود و حتی بتواند رکورد بزند.

 

 

از جمله مشکلاتی که سازندگان را از ساخت مسکن بازداشته است، پروسه طولانی گرفتن جواز، نوسانات قیمت مصالح (مثلا در شروع کار سیمان 5 تومان خریداری می‌شود اما در اتمام کار 25 تومان خریداری می‌شود) بوده است و همین موجب می‌ شود که دلالی ملک سود بیشتری نسبت به ساخت و ساز داشته باشد. هزینه هایی که به تازگی دارد به ساخت مسکن اضافه می‌ شود مانند چهارناظره کردن پروژه های ساختمانی کوچک، از حاشیه سود سازندگان کم می‌ کند. و در مقابل سفته بازی و دلالی با زمان کمتر و سود بیشتر روش مناسب تری می‌شود برای فعالان بازار مسکن تا بتوانند سود بیشتری بدست آورند.

بیشترین سوالی که برای مردم در این موضوع پیش می‌آید این است که چرا هنوز هم سازندگانی مشغول ساخت و ساز هستند و چطور می‌شود که آن‌ها دست از کار خود برنداشته اند؟؟
تعدادی از سازندگان مجبور به ادامه کار خود می‌شوند چون وارد بازار ساخت شدن و هرچه بزرگ‌تر شدن در این بازار باعث می‌‌شود که خارج شدن از آن خیلی سخت تر بشود و اگر طی ماه ها تلاشی برای گرفتن جواز انجام شده و زمان دریافت جواز است دیگر سازنده نمی‌تواند کار را رها کند ، به علت اینکه تعهد کاری دارد . اما ساخت بعضی ملک ها توجیح کاری دارد ، به طور مثال ملک تجاری یا اداری می باشد .
می خواهیم بدانیم روند رشد قیمت زمین در حال حاضر هنوز هم وجود دارد یا تحت کنترل قرار گرفته و ثبات پیدا کرده است؟
در حال حاضر قیمت زمین به ثبات رسیده اما این ثبات نمی تواند خوش حال کننده باشد چون پایدار بودن ثبات هم بسیار مهم است و گاها شاید این ثبات مانند آرامش قبل از طوفان عمل کند ، چون تمام متریال هایی که روی زمین اجرا می‌ شود دچار رشد حدود 400 درصدی شده است . و اگر پروسه جواز به همین سختی و پر از چالش باقی بماند ، قیمت زمین مجددا دچار جهش می‌ شود.

 



مثالی از حاشیه سود و مقایسه آن در دو منطقه 5 و 10 تهران :
حاشیه سود در منطقه 5 گاها تا 30 درصد هم افزایش پیدا می‌ کند ، اما حاشیه سود در مناطق فرسوده مانند منطقه 10 گاها می‌ تواند به صفر هم نزدیک شود .
تکلیف بسته های حمایتی سازندگان چه می‌ شود ؟
طبق گفته سازندگان با وجود بسته تشویقی همچنان پرداخت پول جواز ، پول نظام مهندسی پابرجاست و عملا بسته حمایتی برای آن ها ارزشی ندارد .
به گفته سرمایه گذاران و سازندگان مسکن بسته حمایتی اگر بصورت حواله برای مصالح مثلا آهن باشد می‌ تواند کاربردی و ارزشمند باشد اما این چنین نیست .

دیدگاه ها :
نوشتن مطلب